【热点聚焦】珠三角城市发展报告发布会隆重举行 mdash 城市更新 深圳 大道光明 房价 城市定位 城市发展 楼市 房地产开发 新政

过去的30年，是一个积淀与成长的过程；纽约泛欧交易所集团最新统计显示，2010年上半年，深圳证交所共有161个公司通过首次公开募股（IPO）方式融资226亿美元，占全球资本市场融资总额的22％，成为今年上半年全球融资额最大的证券市场。未来的30年，则是一个高速腾飞的质变；房价收入比达25∶1 报告认为，北京住房价格快速上涨严重超过了一般家庭的支付能力。城市更新下，珠三角必然迎接大道光明的明天。"城市更新重点不是老旧居住区"，出席沙龙的深圳市城市更新办公室相关负责人表示，城市更新的宗旨是提升功能，提高土地使用效率。
　　
　　肩负着媒体的使命，汇集了行业的声音——8月4日，“大道光明城市更新”暨珠三角城市发展报告发布会在观澜高尔夫深圳会所拉开帷幕。因为按照政策，三分之二以上的业主同意，城市更新就可以启动。基于对珠三角九大城市定位的思考及2010年下半年和2011年珠三角楼市走势的预测，本次论坛承蒙珠三角区域内广大专家学者、开发商、代理商及各大媒体的大力支持。房网讯：佳兆业罗湖区首个精品物业——佳兆业金翠园A—D座准现楼在售，部分小户型单位可享受9.5折，1房1厅58平米最低价21000元/平米，均价28000/平米，含精装3000元/平米。
　　
　　城市定位——三大梯队助阵大珠三角经济一体化
　　
　　不同的思路有的可以形成城市发展的长远优势和核心竞争力，有的则会造成城市发展的滞后、混乱。"中原分析师认为，在价格坚挺项目销售没有较多起色的市场环境下，７月新房价格仍会弱势下行。一座城市想要在未来发展有有更突出的优势，就必须有一个相对稳定的核心价值观。2008年北京城镇居民人均可支配收入24725元，户均可支配收入64285元，以一般家庭每户住宅面积90平方米计算，2009年11月北京住房的平均价格为17810元/平方米，需要支付160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入，房价收入比为25∶1。在此次发布会上，珠三角地产网就九大城市的定位发展及未来城市的发展趋势做出了具体详实的分析。二手房均价连跌两个月 国土部门数据显示，６月，深圳二手房成交量为７９．２万平方米，环比５月下跌２６．２４％。珠三角地产网认为，21世纪是城市的世纪，珠三角务必以广州为中心，深圳和珠海为次中心的珠江三角洲城市群，不论从人口和产业的复杂程度，还是从中心城市规模和总体城市数量而言，都已具备大都市连绵区的基本特征。广东深圳以经济创富力指数、创富机会指数、资本创富能力指数和创富支持力指数等4项综合指数积分，名列2010中国十大创富城市排行榜首位。而作为具备现代化国际大城市的广州和深圳则是珠三角城市群中的领头城市，对其他城市的定位发展具有借鉴意义。新房价创１１个月新低 据国土部门数据，６月份，深圳一手住宅成交均价１６９７８元／平方米，环比下跌近１４％，同比涨幅缩小到１３．８９％，创下２００９年８月以来新低。
　　
　　其中，广州是珠三角无可置疑的“龙头”老大。创投总部云集深圳，深圳已成为中国最重要的创投中心之一。但是广州长久以来就是珠三角区域中心城市，也是重要的经济中心，这次上升为“国家中心城市”。继华为科技城２２平方公里城市更新项目启动后，３０平方公里的布吉新城旧改项目也在龙岗区悄然启动。不过，广州在珠三角范畴内，依旧是政治、经济和文化中心。保障性住房不足推高房价 导致房价上涨的最重要原因是保障性住房供应不足。而近年来，关于深圳的定位都备受争议，同样也摇摆不定。去年１１月１３日，深圳发布《深圳市城市更新办法》，宣布深圳需要进行城市更新总用地面积约２００平方公里。模糊的城市定位使得深圳失去了许多机遇，多方面的出击使得“硅谷”之梦变得更加遥远。项目包含4个单元共528户，主力户型为50—60平米的1房，70—80平米的2房和80—120平米的3房。从最初的国际化城市、全球先锋城市、全国经济中心城市、国家自主创新城市、钢琴之城、图书馆之城、设计之都、时尚之都、国际滨水城，到“六区四市”。对于企业家和富豪们，艺术家早已经没那么反感，他们显然成了画廊的主要客户和艺术市场繁荣的重要动力——整个世界都是如此。不过，这些称谓的存在，都代表着深圳某一个阶段的发展重点以及城市定位。而实力机构的驻扎为深圳金融业带来了巨大的能量。而在这广泛的定位中，珠三角地产网认为，总部商务基地城市是深圳的主脉，同时也将是未来的发展趋势。民间沙龙聚焦"城市更新"地产乱象，市城市更新办公室相关负责人表示： 城市更新重点不是老旧住宅区 仅仅是一个签名，一个住户的委托同意书可以兑换成千元现金。
　　
　　此外，珠三角地产网结合城市的特征、人口情况、地理环境等提出了新型产业化城市定位的惠州、大卖场驱动城市的东莞、自主品牌之都的佛山、宜创宜居的中山以及宜人旅游养生的珠海、综合型文化的江门、最适宜的花园式城市——肇庆。2009年北京城乡居民收入增加了10%左右，但当年房价猛增73.5%，年初买一套100万元的房子，一年的资产收益达70余万元。根据九大城市的定位，并按照大珠三角前瞻性规划，珠三角地产网得出：大珠三角经济一体化已势不可挡，大珠三角城市群体的定位已经浮出水面。高房价加速了北京居民的财产差距。香港、澳门、广州、深圳为第一梯队，佛山、东莞为第二梯队，其余为第三梯队。目前，深圳跨境人民币业务总量位居全国之首。
　　
　　城市更新——透过房地产开发看珠三角明天
　　
　　从宏观方面而言，2010年上半年政策频出对楼市有着最直接的影响，使得楼市停止了之前2009年的疯狂态势，开始进入调整期。加之，三季度调控政策尚无任何松动迹象，这些因素都将促使房价的进一步回落，而下降幅度取决于进一步的政策调控力度。从微观方面而言，在开发投资方面，由于2009年销售的良好势头，使得不少房地产开发企业加大开发投资力度，在去年下半年和今年一季度投资惯性拉动下，二季度房地产开发投资继续冲高。记者了解到，深圳有创投机构270多家，管理资金近2000亿元，投资已达1500多亿元，投资项目3000多个，投资的企业已上市的达200多家。综合来看，上半年房地产开发投资同比增速较一季度进一步提高，经济适用房投资高速增长，但建设规模仍偏小。调查人员在７月８日和９日，对罗湖、福田的７个城市更新热点小区进行了实地走访。
　　
　　在资金方面，上半年房地产到位资金总体良好，但受新政影响，二季度销售回笼资金增速比一季度大幅回落，自筹资金则有较大幅度提高。专家看法 城市更新需三方共赢 "会不会出现这样的情况：出国旅游归来，发现自家的房子没了。在严厉的调控政策之下，房地产企业的融资成本将明显上升，下半年资金压力预期增强。参与人士表示，法理要突破，利益要整合，这是"城市更新"的关键所在。土地购置方面。这是中原地产对７月深圳新房市场的预判。土地政策在房地产市场宏观调控的作用下不断加大，上半年房地产企业购置土地面积为近年同期最低，土地成交价款大幅增长；根据深圳中原的内部成交数据，６月二手房实际成交量环比有一定幅度的回升；随着各地对住房用地供地计划编制工作的完成和完善，预计下半年土地尤其是保障性住房用地供应量将有所增加。业内人士分析，６月楼市持续低迷，进一步明确了买方的主导地位。而在商品房建设方面，上半年各项建设指标情况总体向好，二季度基本延续着一季度的发展趋势；据了解，深圳金融业正形成以福田中心区为金融产业发展的主中心，以罗湖、南山为副中心金融机构聚集地。其中新开工面积同比增速扭转向上，改变了去年同期同比降幅近半的局势。"我在白立方，正好看到达明恩·赫斯特的一件作品，看到就喜欢上了，喜欢上了就订了货"——收藏有这么简单吗?关于商品房销售情况上，新政下销售面积、销售额同比增速逐月放缓，上半年销售面积同比出现小幅下降，销售额同比仍有所增长，但增速明显放慢；深圳副市长陈应春称，深圳是一个外向型经济比较发达的城市，外贸进出口占全国的八分之一，出口是深圳经济增长的主要动力，推动跨境贸易人民币结算有利于促进深圳经济较快地发展。销售均价小幅波动回调，房价过快上涨的势头得到遏制。业内人士分析，伴随房价一步步下行，刚性需求将获得激发，择机入市意愿转强，楼市人气有望回升，成交量或触底反弹。
　　
　　综合来看，珠三角地产网认为，一季度房地产延续了09年房地产势头，但是随着4月份新政的出台，无论是销售速度，销售面积、套数等都受到了一定的影响表现出逐步放缓的趋势，整体均价虽有轻微的下降，但幅度并不明显。由于市场对新政的影响还需要时间消化，刚性需求者的观望情绪仍然浓厚；
　　
　　大道光明——下半年局部地区房价仍上升20%
　　
　　基于对珠三角城市群及房地产开发销售情况的分析，珠三角地产网得出以下结论：如果楼市持续现阶段不温不火的状态，年底将出台温和政策扶持房地产。创新是深圳金融业发展动力。而政策的出台也将通过以下两个方面体现。乱象丛生的"城市更新"地产开发，究竟需要什么样的"法与则"？
　　
　　就土地出让方面而言，在上半年的土地出让中，可以看到仅有龙岗片区有一块居住用地的出让，珠三角地产网预测，下半年随着城市更新及特区扩容步伐的推进，土地出让将会有很大改善，一些手中没有持有土地的房企将会在下半年中的土地交易中出手。高房价加速财产差距 报告指出，2009年北京城乡居民的收入差距达到1∶2.23。
　　
　　而从房价方面看来，下半年珠三角地区的房价走势由购买能力以及购买成本来决定。６月，深圳成交一手住宅１８８７套、１５．２４万平方米，环比分别增加３２．６１９％、２８．１７％，但同比大减７２．９７％和７７．０５％，整体市场成交仍十分低迷。经过珠三角地产网调查了解到，市场上的购房需求依旧旺盛。区委书记、区长负责全区城市更新工作总的协调和督促。在深圳以至整个珠三角区域，70%的人群依旧没有购房。这位1933年出生于美国的巨富创建了两家全球500强公司——KB Home以及Sun America。每年从各地涌入到深圳的人数没有减少反而不断的增加，而在这一批人群中，随着在深圳立足的时间越长，对房屋的需求也就越大。正是深圳的“敢闯”、“敢试”、勇于开拓不断创新，吸引了国内外无数金融巨头来深圳开拓事业。此外，随着他们收入水平以及在城市地位的提升。12条公交线路，地铁3号线立体交通网络，更有深圳中学初中部、锦田小学、翠北小学、翠园中学四大名校环绕，其"深中学区物业-名校区"的核心价值更是吸引了大批关注教育投资的诚意客户。可以看到的，市场上对于住房的需求在持续增长。从６月份及整个二季度的表现看，深圳楼市成交低迷，成交量大幅萎缩；在刚性需求的刺激下，房价没有下跌的可能。４月中旬启动的楼市调控新政已历三月，效果渐显。
　　
　　尽管在新政的影响下，短时间内的成交量及房价的轻微动荡，但从大的方向看，现阶段停滞不前的房价只是一个过渡期。据了解，《深圳市城市更新办法》的实施细则已经完成起草工作。而随着三套房贷等政策的松动，房地产再度回升指日可待。据了解，龙岗区将重点推进深惠路沿线、华为科技城、大运新城周边及各街道中心区等主要区域改造，同时对改造项目范围内涉及的重大政府公共设施及市政配套建设等，筛选出了３５个重点城市更新项目，实行区领导挂点联系责任制。基于此，珠三角地产网预测，下半年房价将会平稳发展。网易娱乐7月19日报道 7月24号在深圳音乐厅，“榕树下——民谣在路上”将以叶蓓、万晓利、周云蓬、马条、山人乐队、钟立风、川子、邵小毛这样的最强阵容走进深圳音乐厅。而一些区域譬如惠州、珠海等地由于区域的因素，还将会有小幅度的上升，幅度大概在20%左右。中国社科院和北京工业大学昨日联合发布《2010年北京社会建设分析报告》，该报告称，北京在社会建设方面仍面临高房价等挑战。
　　
　　大道光明城市更新——2010年下半年及2011年楼市预判
　　
　　由此，我们得出以下的观点：
　　
　　第一个结论：从过去的房地产成交客户群体可以发现：住宅市场投机过重，2010年下半年甚至明年有下滑的影响，但是受这一轮宏观调控政策的渗透和刺激，深圳周边城镇（东莞、惠州）的刚性需求将被激活，其房价必将呈现上扬的趋势。比如宝安、龙岗两区，不少街道近半土地都是工业区，而原先特区内外的单位ＧＤＰ产出之比可以高达１∶１０，这就是城市更新的着力点所在。那些拥有稀缺的城市资源价值，且可以满足自住型钢需的物业，则顺势而涨价。深圳新闻网讯 继华为科技城２２平方公里城市更新项目启动后，３０平方公里的布吉新城旧改项目也在龙岗区悄然启动。
　　
　　同时，珠三角城市群的城际间因为对城市空间的放大，其处于城市边缘区域的房价必然向高房价区域看齐，价格处于明显上扬的态势。如今，深圳金融业规模仅次于上海、北京，稳居全国前三已成为中国重要金融中心。此外，与地铁、高铁、航空等交通快线的地缘亦有特殊的关系。此外，金翠园最后15席金钻旺铺也在火热销售中，约20—70平米双地铁口临街金铺惊爆价仅85000元/平米起。
　　
　　第二个结论：虽然深圳写字楼的价格到了一定的高度，但现阶段是资产组成结构性失衡的时期，那么深圳周边数量不多的写字楼注定到了价格上涨的最好时节。仅仅是一种意愿，２０多年历史的老住宅区房价可以迅速攀升近２倍。另外，一般作为住宅配套性质的商铺也到了上涨的最佳时期。一、二手房价格双双拐入下跌通道。
　　
　　第三个结论：诸如惠阳、大亚湾、龙岗、东莞虎门、广州南沙岛、珠海等原本处于较低价格的区域，借助珠三角一体化和宏观调控的时机，下半年甚至明年将会迎来腾飞地机遇。尽管在６月公布的８８个城市更新项目中，纯住宅区项目只有８个，但是城市更新概念仿佛是神奇的"点金术"，让外表并不光鲜的老住宅区顿时成了金光闪闪的"香饽饽"。
　　
　　简言喻之：2010年下半年乃至明年，珠三角房地产将呈现大道光明城市更新的景象。这是昨天下午记者在龙岗区领导挂点联系重点城市更新项目工作动员会上了解到的情况。