楼面地价楼市调控北京上海两地均有热门住宅地块开标，最

上周五，北京、上海两地均有热门住宅地块开标，最终成交楼面地价较去年同期有了明显下跌。北京中原三级市场部研究总监张大伟也表示，与4.15新政之前相同区域成交的最高地价相比，今日地块的报价已经有所回落。

7月16日，北京昌平区小汤山镇居住、多功能用地和通州区马驹桥镇物流基地生活配套区C-13居住用地在北京市国土资源局先后开标。开发商有钱就会买地 “以华远最高报价来看，两宗地块的价格均相对合理，不过公租房和1.06亿的企业搬迁补偿费，会成为竞标昌平地块的最大门槛”，一位开发商对网易财经如此表示。小汤山地块招标底价为2.581亿元，根据该地块7.0313万平方米的建筑面积，开发商报价折算楼面价从3556元/平方米~7000元/平方米不等。扣除回迁房面积，按底价计算，楼面价仅为3264元/平方米，若按华远地产最高出价计算，楼面地价约为6800元/平方米。 而3月15日北京土地市场挂牌出让的同样位于小汤山镇的常兴庄组团北部地区B地块居住项目用地，曾以楼面价15101元/平方米的价格被摘。另一方面，可以建立以市场人士为独立第三方的仲裁机构，通过参照周边地价、预测未来地价走势等方法，对所征地块的市场价值给予客观评估，并对征地双方难以达成一致的关键性问题给予科学核定，以避免处于弱势地位的被征地农民因学识有限、谈判能力不强等而难以维护自己的权利。即便当时的最高报价计算，时隔四个月，该区域的地价下降幅度已达53.6%。同样按照华远地产的报价，除去1.32万平方米商业及综合用地和2400平方米公共租赁住房面积外，如果再加上1.06亿的企业搬迁补偿费，折合楼面地价约1.09万/平方米。

同样的情况也发生在当天开标的北京马驹桥地块上。当下星河湾只有加大土地储备，而二线城市地价便宜，未来发展潜力大，加速二线城市的布点、布局，从而提升品牌影响力，扩大品牌效应。该地块规划建筑面积约24.3149万平方米，最高报价折合楼面价仅为4540元/平方米。业内人士对网易财经表示，新政后北京平均地价下降6成，高价地现象已经基本消失。最终被北京京成远东房地产开发有限责任公司竞得，折合楼面价8650元/平方米，地价是最新开标的马驹桥地块的约1.9倍。16日，华远地产旗下子公司华远置业以总价15.96亿参与北京通州和昌平两宗地块的竞标，并报出远超底价一倍以上的竞标额。

据统计，截至今年6月30日，北京共成交土地117块，其中新政以后成交50块，数量超过新政前平均水平，而楼面地价则明显出现下调。报价超底价一倍 在今日招标出让的两宗地中，通州马驹桥镇南堤村居住用地规划建筑面积24.31万平方米，其中含8.08万平方米回迁安置房。其中住宅楼面价从新政前的12258元/平方米，下调到新政以后的5085元/平方米，降幅接近六成。一次是因为金融危机，一次是因为房地产新政调控。溢价率更是从新政之前的110.6%下调九成，达到2009年来的最低点。另一宗昌平小汤山镇居住及商业金融用地规划建筑面积7.03万平方米，规定将配建2400平方米公共租赁住房，套型面积控制在60平方米以内，由政府指定单位按5500元每平方米进行回购。

同一天，上海土地交易市场有史以来最大一单“勾地”公告出炉。新政调控之下，二三线城市发展成为未来开发商必争之地。上周五，今年上海土地出让第39号公告中4幅地块同时开标。2009年2月，星河湾以13亿元的价格获取太原龙城大街南1020亩的地块，用途为商业、住宅。其中唯一一幅住宅用地——闸北区279街坊（钢琴厂）地块（下称钢琴厂地块）在4家企业“暗战”之后，被上海天祥投资管理有限公司以5.63亿收入囊中，溢价率约为61.8%，折合楼面地价达21031元/平方米。据北京中原地产统计显示，截至今年6月30日，北京共出让土地117块，其中4.15新政以后为50块，数量超过新政前，但楼面价却出现明显下调。

易居中国分析师傅琦说，若是去年下半年，预期钢琴厂地块的最终成交楼面地价将在2.3万元~2.4万元/平方米。此次星河湾进入被喻为北京“后花园”的太原，业内人士分析，随着京沪杭地价房价飙升，太原房地产市场未来有一定的升值空间，星河湾首入二线城市太原，被寄予厚望。

由此可见，在楼市调控下，土地价格已有明显松动。新政前后，成交总楼面价从6654元/平方米下调到2749元/平方米，下调幅度为58.6%，其中住宅楼面价也从新政前的12258元/平方米，下调到新政以后的5085元/平方米，下调近6成。北京中原三级市场研究部总监张大伟分析，土地价格的下降是楼市调控起到的良性效果，“土地现在已经不是拉动房价上涨的因素，反而成为购房者期待价格继续下调的理由。“太原这样的二线城市，房地产市场相对不成熟，政府对于土地开发的成本、税收这些都会有更优惠的政策，同时地价也更便宜。”