经纪人学会地产经纪人走在滚烫的柏油马路上，夏石（化名

连续几日，北京高温。专家认为，以上三个因素都在某种层面上影响了房租，但它们并不是房租暴涨的根本原因。走在滚烫的柏油马路上，夏石（化名）内心的焦灼和北京夏日的炎热搅拌在一起，更加烦躁不安。李露决定与人合租更远的龙泽站天露园小区3居室，每月租金2900元。北京土生土长的夏石一直都是在家里住。最终，在交房的三天前，“抢”到了总价4500元的三居室，也找到了新的室友，没有超出他一开始人均1500元的心理预期。后来有了女朋友之后打算从家里搬出来，而这时他才真正感受到房租上涨的压力。”签完合同忙着搬家的刘晨依然担心房租会继续涨上去。

7月，也正是大学生毕业的季节，很多毕业留京的大学生也成为了夏石的竞争对手。其实，早在4月楼市调控新政刚出来时，小刘就预感房租可能会涨，可他没有想到不到两个月，房租就跟北京的气温一样热气袭人了。夏石委托中介找的房子，不是太旧就是太远，条件好一点交通便利一点的一居室，租金大多在每月2500元以上。而对于房源供不应求的说法，一位不愿透露姓名的房产中介业务员告诉记者，对房源的争夺在业务员中已经超过了对客户的争夺，在电话中还询问记者是否有房源需要出租。加上中介费，月租金实际高达2700元，几乎相当于他半个月的收入。在前期的房价大涨过程中，租金并未同步上涨，在现阶段的房价下调预期并未出现的情况下，随着租赁需求的增大，房租上涨成为必然，属于补涨的性质。

忿忿不平的夏石也会对陪他一起看房的中介说，“都是你们中介把房租炒起来的。“感觉就像在打仗一样，趁下班的时间看房子，一次要看好几套，但都太贵了，我有点承受不了，跟去年比几乎都涨了一千多，可即使这样，很快都被人租掉，有的房子刚看完，半个小时不到，中介就打电话告诉我别人抢先签了。”

房租赁市场价格的上涨势头过快，已经成为宏观调控以来的焦点问题。记者通过实地采访了解到，目前已能看到房产中介关门的现象。日前，记者获悉，房租的迅速上涨已经引起了管理层的注意，住房和城乡建设部已委托下属单位房地产经纪人学会，调查北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨的原因。大部分蚁族不愿承受市区内高昂的租金，也不愿忍受离上班地点远，于是向北撤离，那里房租便宜。但房租短期泡沫性上涨的根本原因，似乎依然无解。“如果在上地附近租房子，两居室也要2500元，辛苦赚来的钱，却只是帮房东还了月供。

北京最高上涨超20%

这份报告在中介业内引起了轩然大波。而且房租从1600元涨到2000元，并不算特别贵。

平日里活跃的二手房中介分析人士，在接受记者采访时，都不约而同地采取回避态度，或者一再要求隐去真实身份和信息源。无奈之下他准备拉第三人入伙，开始关注三居室的房源信息。

此前不久，住建部曾委托房地产经纪人学会对北京市场上房租变化情况进行调研。看看去哪家银行办业务最省钱教你受用一辈子的4种高息存钱法教你四招规避刷卡国际结算费购买信托产品提前预约很重要等额本金+存抵贷为省息王牌提前还贷要收费 利率优惠变脸快 中介歇业添烦恼 刚刚大学毕业的小黎在租房过程中就因为中介关门而碰到了麻烦。房地产经纪人学会则在北京选择了中原地产、链家地产和我爱我家地产三家中介商作为北京市场的调研对象，在广州则选择了满堂红、上海选择了福美来、深圳选择了21世纪不动产。刘晨说，那几天他的手机被打爆了，平时三天充一次电，现在是一天一充，上班时每隔十几分钟就有中介打电话介绍房源，“都是跑到走廊里去接，怕被领导看到。这些参与调研的中介公司，均按照房地产经纪人学会的要求，递交了自己的调研报告。相关报道市流动人口和出租屋管理办公室：中介是深圳房租上涨推手据新华社深圳７月１８日电最近深圳房租暴涨的话题牵动着人们的神经。

本报记者7月9日向中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强求证此事时，柴强表示，正式的报告目前还没有上交住建部，市场上所传闻的中介推高房租的说法，在一定程度上并不全面。深圳明确否认房租暴涨仿佛是一阵旋风，有关深圳房租上涨的话题转眼间火了。

21世纪不动产中国区副董事长卢航告诉本报记者，他曾完整看过汇总的报告。龙斌也认为，深圳房租涨幅不大，并未出现如北京一样暴涨的情形，且带有补涨性质，毕竟房价飙涨了两三年，但这几年房租几乎没什么变化。认为报告中陈述较为客观，报告中主要提到三个观点，北京、上海、深圳等一线城市从今年上半年平均租金的涨幅达到8%，但部分地区如学区房房租上涨较快，部分区域超过20%。不只是在北京，上海、深圳等地也出现了房租租赁价格大幅上涨的局面。卢航还提及2009年全年北京房租也在上涨，但全年只上涨了9%。从数据来看，深圳的房租确实涨了，但涨幅较小，远没有市场传言的那么夸张。

报告中还提到，租金上涨有季节性因素和市场原因。中介是房租上涨推手按照深圳市流动人口和出租屋综合管理办公室的分析，深圳住宅租金从去年下半年开始逐步上涨，之前涨幅尚不明显，从６月份以来，涨势加速，成交量也明显放大。对少数中介哄抬房租也有所提及。此外，中介公司在一些热点区域为控制房源，力推“房屋银行”，也是造成租金普涨的原因。少数中介有“房屋银行”业务，以一定的价格从房主那里将房屋承接过来，然后自己再转租以赚取差价，但并不是所有中介都在做。分析人士认为，房租暴涨的言论，主要影响租房者的心理，属于“真实的谎言”。

有意思的是，在记者向中介分析人士调查此事的过程中，中介人士曾相互指责对方曾经参与哄抬房租，但并不认为中介行业是推高房租的主要元凶。然而等李露出去找房时，才发现房租已在几个月之内悄然大涨。

卢航指出，中介行业没有统一的数据库，常常是根据自己的客户成交情况来统计数据，而在北京房地产交易管理网没有公布二手房交易网签数据前，中介甚至会根据一些观点来编写一些数据，以至于年度报告出炉时，各家的数据都有出入。所谓“房屋银行”，就像市民去银行把闲钱存起来一样，业主也把手中空闲的房屋存入有代理权的中介公司的“房屋银行”，之后无论房屋闲置与否，每月都可以准时从房屋银行拿到固定的租金。

市场停摆带来上涨效应

虽然从客观角度上讲，受国家调控房地产市场影响，近期全国二手房成交量萎靡不振，中介收入急剧下滑，房租租赁代理费用确是很多中介生存下去的关键，中介被指是哄抬房租最有动机的群体。法律专家表示，中介“关门潮”有可能误伤无辜的买、卖方，因此不可大意。

亦有专家指出，房价未见大幅下调，房租却不断高涨的现象，很容易让人们质疑房地产调控的效果，从而影响政府进一步调控房地产的决心，这也许正是某些利益集团在政府房地产调控之初，就大肆炒作房租上涨的目的所在。在中介公司的要求下，虽然尚未与房东签订租赁合同，小黎还是支付了佣金。新华社等主流媒体纷纷转载了这一观点。如果通过中介找房，需要向中介支付月租的35%作为中介费。

但北京师范大学金融研究中心主任钟伟从中立的角度来看，他认为问题其实很简单，决定租金上涨最根本的原因是供求关系。7月初，他通过一家小中介公司在浦东三林找到一套小房，租金为1800元。在新房市场里，开发商可能会形成价格垄断联盟。侯一兵说，他们监测发现，在萧条的市场环境下，中介的生存非常艰难，租赁市场成了唯一的救命稻草。而在二手房市场里，每个租房人，每个经纪人都是分散的个体，即使最大的中介对市场占有率也非常有限。”深圳市出租屋综合管理信息中心主任侯一兵说，深圳在出租屋管理方面积累了１０年以上的经验，可以说已将９０％以上的出租屋纳入了管理，业主每出租一套房子，登记备案合同都会进入到电脑系统中，房租监控实现了实时更新；在如此分散竞争的市场，形成完全的垄断是不可能的。谁知当他准备跟房东签租赁合同时，这家中介公司居然连续几天大门紧闭，而那套房子也已通过别的中介租给了另外一个人。钟伟认为，即使存在利益团体，也很难完全撬动如此大的市场。刘晨是这样打算的：虽然附近二、三居室的整体涨幅相差不大，但多一个人来分摊房租，每个人的租金压力都会减少很多。

但为什么在二手房售价已有所下降的情形下，房租却节节上涨？在这其中，既有客观因素，又有人为因素，中介充当了租金上涨的直接推手。

钟伟指出，本质上讲，租金是由供求关系决定的，也是这轮调控引发的必然结果。有消息表示，深圳房租已经上涨１０％以上，地段好的暴涨２０％，有的地方甚至暴涨４０％。新政已经使一些人失去了做房奴、做蚁族的机会，很多本该通过购房解决住房问题的人，只能通过租赁来解决。另据了解，在上海，已有部分中介公司开始通过调整经营规模、裁员等方式，来应对当前困境。而大学生毕业的季节性因素究竟会对推高房租产生多大的作用，真相到了9月份就会水落石出。南山区均价为２３４０３元／平方米，环比上升１２．６４％，这主要是华侨城片区大户型、高档二手房成交增加所致。

租金的剧烈上涨，也是由于今年上半年一手房房价上涨较快所致，甚至是一种补涨，这是调控者所未能预料到的局面。如果签半年的租住合同，每个月房租900元。“新政导致市场停摆、租金飙升，再次证明调控并不是直线调控，而是具有相当的复杂性。这对房产中介来说，将会形成致命打击，可以预见，有不少公司只能选择关门。”钟伟说。二手房均价连跌两个月国土部门数据显示，６月，深圳二手房成交量为７９．２万平方米，环比５月下跌２６．２４％。

卢航也认为，供求关系是决定性原因。房产中介关门歇业，从表面上看似乎与买方、卖家没有多大关系，其实不然，被误伤的可能性很大。新政出台后，对外地人买房有所限制，买房的人越来越少。新政导致二手房交易量大幅下降，中介生存状态堪忧。对于投资来说，买房后进行出租，投资回报率相比出售非常低，这部分群体寻找的是资产保值效应。在闵行古美社区内的平阳三村附近，一家在今年年初才开出来的中介门店，近期便贴出商铺转租的告示。当大家不能买房的时候，可供出租房源就会越来越少。”上海某中介常小姐对记者表示，“大学生租房首先应该明确自己需要什么，新房子还是离上班地点近的房子。加上物业税征收的预期，当房东的成本越来越高。昌平、大兴两个郊区靠近市区的片区，以及通州八通线沿线区域，二居室租金价格也已达到2300元—2500元/平方米。“受新政影响暂缓购房的群体，很大一部分都是刚性需求的购房群体，这种状况也是不正常不健康的。除了在网上挂出求租信息，他们还到小区附近的房产中介去咨询房源，每天下班后奔波在各个小区。”卢航说。” 和二房东签约的一个好处在于，可以免去一笔中介费。

全国工商联房地产产业商会会长聂梅生也关注到了房租上涨的现象，她认为，房租的上涨也证明了大量的刚性需求的存在。合富置业首席分析师龙斌就认为，归根结底，房租大涨的根源在于供求关系失衡，租赁市场有庞大的需求，因此推高了租金，中介公司炒作只能说起到了推波助澜的作用，不可能是主因，因为租赁市场最能反映供求关系的变化，如果房客不愿意接受涨价，可以立刻转租，那么房东就要面临房屋空置的损失。

从买不起到租不起

2005年，北京市建委发布的当年一季度住房租赁指导价格为：普通楼房一居室平均租金1295元/月，二居室为1614元/月，三居室为2122元/月。专家预测，随着调控的深入，未来房产中介或出现“关门潮”。而到2008年，链家地产的统计数据为一居室月平均租金达1900元；” 更让他担心的还是房租价格。2009年度，一居室月平均租金为1970元。于是，忽悠房东，废弃老租约，从而带来大量的退租换租，以创造更多的交易次数而获取佣金，是很多中介的生存法则。但到了2010年，一居室的平均租金大幅上涨到近3000元。“一直找不到相应的数据来支持深圳房租大涨这个说法，”中原地产市场研究部总监王世界表示，毕业生基本上属于低收入群体，说一个低收入群体会大幅拉高深圳的租金水平是不合逻辑的。

“这对于一些租房的群体来说，实际影响很大。提要：楼市调控致使二手房市场陷入深度低迷态势，持续的“零成交”对房产中介行业是个沉重的打击，有业内人士断言将会出现新一轮“关门潮”。这部分群体是完全没有在政策考虑范围内的，他们甚至要依靠投资客来解决住房问题。关于房租暴涨的解读，目前有三种比较流行的版本，一是中介炒作说，二是大学生毕业说，三是房租补涨说。”卢航颇为担心地对记者说。全国媒体也开始大篇幅报道京、沪、深等一线大城市房租暴涨的问题。

他进一步分析，对于月收入5000元至1万元的白领，在没有足够的积蓄前，都是依靠租房来解决住房问题。回龙观附近新龙城的3居室，月租金已经上涨到3500元。在薪水没有上涨的情况下，租金的大幅上升会对这一群体的生活产生重大影响。房子新旧无所谓，我现在租的就是老房子，但房租并不贵，每月1300元。而这些群体并不是廉租房的供应对象，而公租房对地方政府的财政压力更大，迟迟不能入市，远水无法解近渴。记者了解到，其他房产中介得出的数据和链家的并没有太大出入，近两月北京房租上涨两成基本已经达成共识，预计5、6月份房租均价达到3000元。

中国人民大学法律社会学研究所所长周孝正在接受本报记者采访时也表示，房租上涨，租售比从畸形状态逐步回归正常是好事，但是有可能带来新的社会问题。其实，小黎的遭遇是因为房产中介倒闭而被“误伤”。“通常政府解决了一个问题，总会制造两个新问题，要学大禹治水，不能堵只能疏。６月份全市六区除南山区二手房成交均价逆势上涨外，其他各区都有幅度不等的环比下跌。”周孝正说，房租的上涨，有可能倒逼企业加薪。根据深圳中原的内部成交数据，６月二手房实际成交量环比有一定幅度的回升；

“如果从买不起，演化到租不起，将会诞生更多的社会问题。应当重视和扶持房屋租赁市场租房是大多数买不起房的人解决居住问题的唯一手段，可以说房屋租赁市场和新房、二手房交易市场一样牵动着百姓的心。”不止一位业内人士在采访中表达类似的担忧。他已经和同学在崇文区的富贵园3期合租了一年，那套去年租金2700元一个月的两居室，如今在中介已经挂到了3600元，虽然房东愿意以3500元的价格跟他们续租一年，但他们还是觉得太贵了，临近交房，无奈只能另寻去处。而钟伟、卢航等人都预言，租金在未来还有上涨的可能。在虹莘路上，另有一家中介门店已是大门紧闭，附近的商户表示已将近半个月的时间未见其开门。