沪上银行暗放三套房贷银监会喊停 套房 客户 基准利率 SH 上海分行 住房贷款 新政 套房贷款 银行上海 银行个金部

沪上银行再次试探了一下政策的底线。因此，交通运输业的最大受益者是东方航空（600115.SH）和上海机场（600009.SH）。然而，这一次，他们遭遇的是直接的打击。房贷政策未见松动 从上周末起，即有传言称，由于担忧中国经济增长速度放缓，政府可能会放松楼市调控政策，传言还称南京、杭州、上海等地区多家银行第三套房贷业务有松动迹象。

7月8日，有消息称，沪上银行放开第三套房贷。涉及PBS材料的上市公司有鑫富药业（002019.SZ）和金发科技(600143,股吧)（600143.SH）。市场一石激起千层浪：这是否意味着房地产调控政策开始松动？某股份制银行上海分行零售贷款部副总经理表示，该行对房屋数量认定“依然比较严格，既认房又认贷，认贷方面无论此前贷款是否还清，都按照已贷款数量来计算”。然而，仅仅四天后的7月12日，银监会发布了颇为严厉的公告，称房贷政策并未松动，要求各商业银行必须坚持，不能动摇。昨日晚间，银监会新闻发言人表示，银监会对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能动摇。

为何在三个月之后，沪上银行率先开始挑战“史上最严厉的楼市调控政策”？虽然此前大部分银行只称“对新政正在研究”，但对发放三套房贷尤为谨慎。

《中国经营报》记者采访发现，出于维护客户资源和经营压力的考虑，银行对三套房贷“网开一面”已不是秘密。“我们可以根据个人的资信状况来决定是否对第三套房提供贷款。最新的数据显示，6月份，上海市人民币贷款增加236亿元，个人住房贷款新增30.8亿元，创近一年来月度增量的新低。林小姐这样已经办理了房贷、处在供楼期，即银行存量贷，新政至今，宣布取消存量贷优惠的仅中国银行一家，尚无其他银行跟进，而且中行公布的调整方式也是“要看贷款合同约定”，分为三种情况：第一，从2009年一季度开始，中行总行向各分行下发一个有关房贷合同补充协议的通知，补充协议规定房贷利率优惠期设定为2年，到期之后的利率再进行新的调整；在“讲政治”的同时，优质的房贷客户资源同样不能放弃，银行纠结心态可见一斑。四维图新（002405.SZ）、北斗星通（002151.SZ）、四创电子（600990.SH）、鼎汉技术（300011.SZ）、时代新材（600458.SH）、中材科技（002080.SZ）、三安光电（600703.SH）、国电南瑞（600406.SH）、亿纬锂能（300014.SZ）、科陆电子（002121.SZ）等一大批上市公司将受益其中。

新政高压，房贷“减速”

在银监会的严厉公告之后，7月13日，上海银监局重申三套房贷政策：对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高。但是部分银行仍受理第三套房贷的申请。此前的4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。上述两种情况签署了补充协议或新房贷合同文本的客户，其享受优惠利率的期限为2年。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对此，记者本周早些时候致电汇丰、渣打、花旗等银行相关人士，询问是否可以申请办理第三套房贷，被告知对于上海地区第三套房贷业务的有关表态并未发生变化，仍为“暂停办理第三套房贷”。

然而，据记者了解，除了中国银行（601988.SH）和交通银行（601328.SH）明确在上海地区不发放三套房贷款外，其他几家国有银行上海分行此前从未对三套房贷说“不”。银监会新闻发言人12日表示，银监会对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能动摇。

比如工商银行（601398.SH）上海分行三套及以上房贷的首付比例和利率都必须大幅提高，首付比例不得低于60%，利率不得低于基准利率的1.2倍。而对于投资和投机的二套房以上的贷款，交行将停止发放。建设银行(601939.SH)上海分行统一实行上浮20%，首付55%的贷款标准。”中信银行北京分行奥运村支行个贷部相关工作人员表示，如果能够提供工资、纳税或其他相关财力证明，仍然可以为第三套房发放贷款，“但首付要在55%以上，利率也要上浮20%”。其他股份制银行亦不甘落后。此外工行(601398,股吧)上海分行、建行上海分行客服人员也表示对于第三套房贷会大幅提高首付比例和利率水平，但具体比例、利率等则要根据每位客户的情况综合评定。浦发银行(600000.SH)对于第三套房贷执行55%的首付，利率则上浮12%～15%。三套房贷首付五成五至六成 利率上浮20% 虽然银行对房贷操作略有松绑迹象，但要想成功申请第三套房贷款也并不那么容易。

“上海地区从来没有停止过三套房贷的发放。郑瑛表示，之前，只要是非本地居民，不论能否提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，杭州的多数银行普遍暂停受理与发放购买住房贷款。”一位总部在上海的股份制商业银行个金部负责人对记者证实，即使是在新政严格的4月下旬和5月，他所在的银行也从未停止过对三套房贷的发放，“只是周期会略长几天，因为要把卡着政策时间表的二套房先办理掉。杭州一家大型中介向《第一财经日报》独家提供了第三套房贷“解禁”的三宗具体成交案例，分别在4月17日、6月2日和6月22日签约，并且利率均为基准利率的1.15倍，首付分别为六成半、六成八和五成半。”

不过记者在采访中发现，三套房的利率也会因申请人资质，以及购买房屋的种类而不同，目的在于抑制投机性住房需求。2008年12月23日之后至今再无加息或降息记录，现行存款基准利率(五年期以上)为3.60%，现行贷款基准利率(五年期以上)为5.94%，均为历史低位。建设银行上海分行徐汇支行个贷经理介绍，客户在该行申请三套房贷时，若购买普通住宅，按照基准利率的1.2倍执行；二是央行开始降低存贷款基准利率，从升息到降息，一个周期一般至少要三到五年时间；但是购买超过500万元以上的住房时，利率会更高。第三套房贷是不是像市场传言那般真的出现松动，昨天，上海大型中介机构汉宇地产董事总经理施宏叡、浙江省房地产业协会中介专业委员会办公室副主任周强龙透露，部分银行现在对于第三套房贷从暂停发放变为重新“松口”。

房贷萎缩，客户“搬家”

多数银行依然对第三套房贷“网开一面”，究竟是银行的市场行为还是政策松动的结果？”荣华懿按揭代理有限公司总经理谢韬说，所以不管今年内何时加息，很多存量贷款客户都是从明年的1月1日开始按照新的利率水平支付月供。

实际上，在被称为“史上最严厉的楼市调控政策”施行了3个月之后，银行房贷业务规模开始有所下降。杭州市房地产中介协会副会长、浙江裕兴不动产经纪有限公司（下称“裕兴不动产”）执行总裁郑瑛告诉《第一财经日报》记者：“除了中国工商银行等几大国有银行依然收紧，在杭州的不少股份制商业银行已经受理第三套（含）及以上住房贷款的业务。6月份，上海市人民币贷款增加236亿元，个人住房贷款新增30.8亿元，创近一年来月度增量的新低，个贷占当月新增贷款额度的比率下降到13%。《第一财经日报》昨日就第三套房贷的最新执行情况采访了沪上多家中资银行，除了个别银行继续暂停发放三套房贷之外，大部分银行对第三套房贷已然从暂停发放到目前“可以做第三套房贷”。而5月份上海市个人住房贷款新增56.9亿元，当月新增人民币贷款270.7亿元，个贷占比为21%。一家国有银行上海地区某支行信贷员就表示，如果贷款申请人没有贷款记录，以个人或以家庭为单位拥有房产，在申请贷款时可以不计算在内。

此外，上海银监局6月份对四家主要银行的监测和抽查显示，第二套及以上房屋贷款套数明显下降。此外，个别银行对房屋数量的认定上略有放松，有银行人士表明“只要此前贷款已经还清，依然可以按照第二套房贷处理”。6月16日到6月30日，共审批房贷830套，环比下降134套，其中91.6%为首套房贷款，二套房为63套，占7.59%，三套及以上为7套，占0.84%。” 21世纪不动产集团市场总监林蕾向记者透露，北京确实有个别银行仍可受理并发放第三套房贷款，这些银行的贷款额度为房屋评估价的四成五到四成九，利率是基准利率上浮15%，同时对贷款人的资质要求也较高。

“三套房对银行意味着不仅是优质资产，贷款人也是银行需要留住的客户。新“国10条”出台之后，上海多数银行“原则上暂停发放第三套房贷”，现在部分银行对于第三套房贷从暂停发放变为重新“松口”。”上述股份制银行个金部负责人告诉记者，在房贷新政出台的当月，针对三套房的贷款申请，该银行就给过各分行“酌情处理”的口头通知。房价的提高和入住率的大幅攀升将推动酒店业出现量价其升的格局，锦江股份（600754.SH）、中青旅（600138.SH）、中卫国脉（600640.SH）等上市公司的业绩有望得以提升。

“酌情处理其实就是默许，房贷业务对大的国有行来说可能算不了什么，但中小银行是什么都得抓。有的银行规定第三套房贷首付不低于六成，利率不低于基准利率的1.15倍或者1.2倍。”这位个金部负责人显得很无奈。客户只要资信状况好，就可以受理信贷申请业务。为了乘机抓住大客户，中小银行也是绞尽脑汁。记者了解到，沪上大部分银行对三套房贷的首付比例在五成五至六成，贷款利率基本上是基准利率上浮20%。比如给三套房贷相对优惠的基准利率1.05倍、甚至与基准利率持平的利率，以及三套房的快速审批绿色通道等。此外，中行(601988,股吧)上海分行、交行等在上海地区仍暂停发放第三套房贷款。

某国有银行个贷专营中心负责人也向记者证实了客户流失的现象。昨日，北京朝阳公园附近的万科公园五号项目销售人员表示：“我们这里第三套房仍然做不了贷款。这位负责人告诉记者，新政出台后的半个月内，因“总行规定不明”未能放贷，已有数起三套房贷转而找到某股份制银行上海分行贷款，并享受到了基准利率，而且这些客户还和这家股份制银行签订了数额不菲的理财计划。” 郑瑛介绍，根据裕兴不动产的信贷业务往来来看，银行目前对于有还款能力和信誉较好的客户，即使不符合二套房认定标准，还是会批准其第三套房的贷款，只不过要执行比第二套房更高的首付比例和还贷利率。“我们担心这种客户转投别家银行的情况会演变成大面积的现象，于是三套房贷上就不再一味拒绝。汉宇地产闸北及普陀区域董事李斌称，他销售代理的宝山区一手名盘“香逸湾”中，对于第三套房的申请，部分银行已经开始“适度宽松”，并且有了成交案例。”上述负责人说。中国农业银行上海分行个金部相关人士则表示，“认房又认贷”没有改变，而且贷款认定上“无论此前贷款是否还清，都有一套算一套，包括公积金贷款在内”。

而另一家国有银行的担忧还来自于对公业务大客户。不过，银行对三套房贷审批较为严格，对首付比例和利率水平均有大幅提高，要想成功申请第三套房贷款仍然不容易。该行上海分行对公业务负责人告诉记者，5月有超过3个以上大客户请他跟个贷部门“打个招呼发放三套房贷”，而为了留住这些对公业务大客户，该行按照三套房最低要求的首付和利率通过了审批。“认房又认贷”没改变 房贷新政出台后，沪上银行对三套房贷的具体执行一直“扑朔迷离”，曾一度出现三套房贷停贷现象。

“三套房贷自身不会给银行带来明显的利益，但可视作争夺客户的筹码。至于7折利率，因为是在基准利率基础之上按照当时的政策规定所享受的优惠，除非接下来央行有新的政策要求各银行调升新增及存量贷款的利率优惠，否则还是只要在次年、次月或次季度按照新的基准利率的7折计算。”某国有银行闵行支行个贷经理告诉记者，银行看中的是三套房完全放开之后的市场效应，“能买的起三套房的人，肯定是大家都希望的客户。小安今年28岁，在一家韩国的电子企业做销售，月薪税后1万左右，跟女朋友推荐阅读靠工资永远富不起来 看看明星投资副业谁成谁败 专家解读七大投资领域股民入市17年集成炒股必胜秘笈“末班车”银信产品成“香饽饽”调控三个月北京二手房量价齐跌第三套房贷上有政策下有对策中产家庭如何3年内在北京买房85后要谨慎选择“房奴”生活 恋爱一年多了，目前已经到了谈婚论嫁的阶段，从年初开始即和女朋友开始筹划买房的事情。”