楼市调控心理防线卖家心态现松动第2页:购房者陷入观望

　　文前提要：楼市调控政策如重兵压境，“国四条”余音未消，紧接着五部委又联合打出重拳。他隐约间觉得，“大淘宝”已不再只是“网络购物”那么单一的概念。在这一系列房产政策的作用下，投资者心理防线出现松动，市场也由此转入观望。其时，平台上的大卖家和传统企业卖家提出的各种服务需求，已经让淘宝应接不暇。专家建议购房者此时宜按兵不动，但可做好“买跌”的准备。例如，如果淘宝这次的修改搜索规则，是能够让买家更满意，照理说是无可厚非；

　　种种迹象表明，楼市调控政策对房产投资者起到了震慑作用。随着卖家构成的复杂化和业务量的增加，“最后一公里”已经不能满足卖家的要求。根据市场反馈回来的信息显示，在楼市调控政策密集出台的时候，已有部分投资者开始打“退堂鼓”选择退出，更是有少部分投资者先行一步抛售以求落袋为安。金元证券策略分析师吴煜表示，两市早盘继续回落，成交量低迷交投不活跃，在短线跌破2400点关口后，午后在钢铁、煤炭、地产等板块的拉动下震荡盘升，深成指成功翻红；即使是选择观望，底气已经不足。据卖家介绍，“淘宝最早是根据货品的上架时间来排序，”，此后，对于排序规则，淘宝都在持续调整中。

　　在各种因素合力的作用下，卖家心理防线的松动以及买家的持续观望，有可能会演变成为一次新的调整期。据了解，搜索规则此前的一次调整，是把为消费者提供保障服务的卖家排序提前。在这样的时期，看准时机“买跌”或许能够得到意想不到的收获。搜索规则的修改会带来淘宝卖家的反弹，这让淘宝有点始料不及。

　　卖家心态现松动

　　卖家不再上调挂牌价，而开始考虑接受议价要求，并出现个别低价抛售现象，种种迹象表明，目前二手房市场已不再是单纯的卖方市场。而姜鹏负责的消费者事业部，主要担负着制定搜索规则、管理卖家、商品的分类、质量控制等职能。

　　记者采访了上海部分中介公司门店，均反映目前二手房挂牌价不再上调。” 据介绍，对卖家与买家的管理，淘宝网主要分为消费者事业部（即传统所说的C2C）与商户平台事业部两大部门，后者管理的是淘宝商城以及淘宝数据、物流等业务。上海德佑地产陆家嘴(600663,股吧)分店经理王凯表示，进入1月份中旬以后，二手房挂牌价基本与去年年底的水平持平，没有上调。“每家合作伙伴的能力都不一样，有的愿意前期多投入，为网购打造定制的服务，有的只是把现有产品放在我们的平台上推荐给用户，我们引导这些服务分层和卖家需求分层之间的匹配，然后呈现出来供用户选择。此外，古北板块、静安寺周边等市中心板块二手房挂牌价也与去年年底的总体水平相当。例如卖家经营情况、售后服务、信用等级以及买家评价等，有多种因素来综合考量。

　　大宁绿地、莘庄等中环以外的板块，房价也稳定了下来。淘宝面临“两难”：推进一对一的服务会牵涉太多的精力，拖慢发展速度，如果放任不理，服务能力的短板就会通过卖家传导给买家，最终影响购物体验，降低平台对买卖双方的吸引力。上海“我爱我家”莘庄分店经理夏燕燕告诉记者，最近一段时间卖家挂牌时，都是参照去年年底的价位，在此基础上不再上调。规则的频繁变动，显然会让卖家感觉无所适从。

　　除了不再提高售价外，卖家开始接受买家的议价要求。早盘大盘曾一度震荡下跌，一直跌倒2390附近的支撑位才站稳脚跟，各板块都是顺势下挫，观望情绪一直延续到下午，一直到地产板块率先发力，才彻底打翻了空方的势力，大盘开始扭头反弹，其中钢铁，环保，酿酒食品板块反弹力度较大，而金融保险，物联网等板块继续走低；上海美联物业延平分行高级营业经理杜新红告诉记者，目前卖家并不排斥议价要求，如一套出自闸北区公园附近嘉利明珠城的二手房，卖家挂牌250万元，愿意以245万元的价格出手。对淘宝网来说，修改搜索规则的目的基于“是否有利于消费者”以及“不管消费者怎么找，优先出现的总是好的卖家”，但搜索算法的变更，仍然引起了部分卖家的异议。记者在采访中了解到，不管是中心城区，还是较为偏远一点的外围区域，讨价还价情形普遍出现。但这样一来就损害了部分卖家原有的既得利益。

　　议价空间有多大？” 淘宝慢慢发现，网购需要的物流服务能力，从卖家的角度来看，是商品在流通中的资源短缺问题，以仓储为例，网店零售型的仓储与传统的批发型仓储的差别很大，市场上缺少成熟的第三方，卖家往往只能自己建仓；业内人士表示在2%～3%之间。广发证券：经过早盘的低开下探，午后在权重股集体躁动下刺激下有所回升，上证指数部分回补了当日跳空缺口，钢铁股出现在涨幅前列，由于钢铁行业正面临前所未有的困境，该板块超跌反弹的意味较为浓厚，目前股指仍于弱势盘跌之中，短线反弹的力度较为有限，从今天消息面看，北京市已完成银行与市住建委的信息共享，二套房既认房也认贷说明前期的房地产调控松动说被彻底否定，地产股的反弹显然也难以得到政策支撑，目前的盘中反弹可能仅是一个小幅的补缺行情，缺口得以回补后仍有继续调整的要求。根据挂牌价的多少，各区域让价金额有一定的区别，如一套静安枫景挂牌价为500万元的公寓，卖家能够让价10万元左右；淘宝平台同时服务于两位客户：卖家、买家；而在莘庄，对于总价不超过200万元的公寓来说，卖家让价金额最多不过5万元。“一个业务量增长迅速的大卖家曾在半年内搬了四次仓库，”龚涛说，“对于这样的卖家，最迫切的需求是可按需购买的服务资源。

　　此外记者还了解到，外围区域出现了个别低价抛售的迹象。”阿里巴巴集团首席战略官曾鸣告诉记者，讨论源于一个叫做“外部网店”的产品，凭借这款产品，卖家可以基于淘宝的后台，在淘宝外构建独立域名网店，长期看，这种“顺势而为”的产品可能有助于提升商家的黏性，短期内却意味着对淘宝现有的流量与交易量的直接导出。据夏燕燕透露，一个温州投资客以低于市场价近5%的价格抛出一套公寓，这套出自闵行区新梅广场的二手房市场价约205万元，但最终成交价为195万元。盘面上，钢铁、煤炭等板块的涨幅居前，船舶制造、西藏板块的跌幅居前，后市来看，宏观经济数据公布之后政策面的走向值得关注，尽管经济数据较佳，但结构性的矛盾依然突出，沪指在回探2400点后下周有望继续反弹，操作上可以关注银行、地产、钢铁等板块超跌反弹的机会。夏燕燕表示，卖家低价抛售，就是想要尽快出手。在上月接受采访时，兼任淘宝商城负责人的张勇多次展示了刚上线的垂直网站“名鞋馆”，张勇说，该模式将被复制到其他垂直市场，丰富买家的购物体验。

　　更主要的是，在两个月以前还非常普遍的“跳价”现象已经销声匿迹。武凯说，此前淘宝本身开发的软件和小艾软件形成了直接竞争，淘宝愿意开放的数据很有限，不允许小艾直接将代码嵌入卖家页面上，只能通过手动模式，淘宝自己的软件则能做到。分布在不同板块如市中心、内外环线间以及外环以外区域的中介公司纷纷反映，目前卖家不再“跳价”，反而向接近报价的买家频频示好。客观来看，淘宝搜索规则的改变之所以会引起连锁反应，是因为在淘宝网上有数百万卖家，在线商品数达到4亿种。

　　不仅仅只是上海楼市投资客心理防线松动，其他地区也出现了类似的情况，投资客“萌生去意”。他预计，大盘在交投趋于活跃的刺激下，有望出现震荡盘升的走势，建议投资者关注西部区域板块和三网融合等科技板块。如杭州、南京等地也出现了退房现象，南京明发商业广场在90天内已被退房87套。从买家的角度来看，则是供应链的优化问题，理想的物流体系要提供比现有快递更好的购买体验，比如一站式购物。虽然各地开发商均找出不同理由进行解释，但业内人士却将这种现象解读为投资客在撤退。” 淘宝网规则部的缪翔也对记者表示，为了兼顾卖家的感受以及消费者的体验，规则部已在陆续推出一些具体的措施，例如由以往的强硬关店转为以扣分制的方式，约束店家的不规范行为。