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标签: 股份制 女士 股份制买房 套房 杠杆效
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在目前房价很高，贷款很难的楼市行情下，对于有房人来讲，手里只有50万元，想买东三环边上的新项目，几乎是不可能的事儿，但胡女士却做到了。在国海证券研发中心总经理马金良看来，大型国企的股份制改革也并非利好，他更担心由此带来的扩容压力。她是怎么做到的呢?2007年面对快速上涨的房价，央行、银监会联合发文，提高二套房的首付比例和利率水平，成为当年楼市的转折点；“股份制”，也就是她和朋友以入股的方式，联名买房，分摊投资成本。7月8日，有消息称，沪上银行放开第三套房贷。据了解，近段时间以来，由于房价持续高位运行、银行贷款收紧、股市动荡不安等原因，许多继续看好楼市的人纷纷想到了“股份制”联名买房的新方式，以前很少见的一个房本几个人名，现在已不是什么新鲜事。其中,工行(601398,股吧)、中行(601988,股吧)和建行的房贷规模各自都超过万亿元;兴业、招商、民生和深发展等股份制银行的个人按揭贷款规模及所占总贷款比重都较大。与这些人相比，胡女士做的更巧的是，她不仅利用了“股份制”，还利用了贷款的杠杆效应，使得投资回报更高一筹。有别于基金的另一市场主力或已崛起，借助杠杆效应刻意打压或沽空银行股，达到沽空A股市场目的。 推荐阅读
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偶然闻听买房“股份制” 七八年前，胡女士曾是本市一家知名房地产公司副总，那几年，她一直忽悠周边朋友买房，许多人都跟着她挣了钱，在朋友圈有一定影响力。而从6月中旬开始，只要客户首套房没有贷款，即使是第二套房，在个别支行也可享受首套房‘首付三成、0．7－0．85倍优惠利率’政策。这两年，胡女士离开了原来那家公司，与朋友一起开了一家咖啡馆，平时照顾一下生意、炒炒股，基本不再关注房产了。对于敏感的市场人士来讲，“加快推进大型国有企业特别是中央企业母公司层面的公司制股份制改革”的提法引起了他们对央企重组的再次关注。“房价涨得太快，我觉得我买不起了。”一位总部在上海的股份制商业银行个金部负责人对记者证实，即使是在新政严格的4月下旬和5月，他所在的银行也从未停止过对三套房贷的发放，“只是周期会略长几天，因为要把卡着政策时间表的二套房先办理掉。”这是胡女士当时的想法，但去年十一，一个外地朋友的来访，让她改变了想法。” 该公司6月中旬以来办理的15％的单子都属于这种“放松的二套房贷”。 胡女士的朋友徐先生夫妇名下有3套房产，按理说已经没有贷款买房的资格了，但他来京时和胡女士谈起，去年5月份，他趁着房价低，又买了一套房，首付两成30万元、贷款利率八五折优惠。而爆炒租赁价格的上扬，其实原因很简单，在中央政府严厉的宏观调控下，房价呈现出僵持状态，成交量急遽萎缩，这将严重影响开发商和已经购房者的收益（变现价格和资产价格），因此客观上存在这种手段来改变市场价格，从这种混乱的局面中进入或者退出。具体方法是，徐先生与妹妹联名买了一套房，以没买过房的妹妹为借款人，这套房贷款就仍按首套房办理了。《中国经营报》记者采访发现，出于维护客户资源和经营压力的考虑，银行对三套房贷“网开一面”已不是秘密。但在产权证上，写着兄妹两个人的名字，他是产权共有人。新华网重庆5月30日电 重庆建工集团股份公司近日完成股份制改造正式挂牌成立，并计划年内提交整体上市申请，计划募集资金20亿元。 据徐先生介绍，他去年5月买的房子，现在已经升值15%。两大沽空动力导致A股市场连续下挫:严厉房地产调控引发地产股普跌,殃及金融股并拖累A股股指大跌;有别于基金的另一市场主力或已崛起,借助杠杆效应刻意打压或沽空银行股,达到沽空A股市场目的。他自己预测，两年涨50%没问题，但对于徐先生来说，因为有贷款的杠杆效应，资金回报绝不止50%了：总价150万元的房子，升值50%，收益就是75万元。一家个贷公司负责人告诉记者：“房地产调控新政策实施后，不管首套房有没有贷款，购第二套房都要求首付五成、1．1－1．2倍利率；在成本方面，徐先生的实际支出，除30万元首付外，还有2年的月还款、契税等成本约20万元，共50万元。然而，据记者了解，除了中国银行（601988.SH）和交通银行（601328.SH）明确在上海地区不发放三套房贷款外，其他几家国有银行上海分行此前从未对三套房贷说“不”。这样算下来，资金回报率达到150%;即使房子升值速度没那么快，两年涨30%，收益45万元，资金回报率还能达到90%呢。根据介绍，柯林工贸有限公司成立于2005年9月，注册资本1050万元，为股份制企业，公司前身为钦州市平吉糖厂酒精分厂，主要生产经营食用酒精，目前公司员工82人，日产酒精50吨。 这种高回报让胡女士动了心。6月15日－30日间，样本银行第二套房贷总共审批通过63笔，环比减少27笔，“这些贷款均符合政策认定标准，满足首付成数、利率的要求”。之后，胡女士就开始琢磨：从这两年自己开咖啡馆、炒股的经历来看，收益都不太理想，但房价却一直坚挺，特别是北京城区的房子，年年稳中有升。不过，央企母公司股份制改革也有难点需要突破。不过，她已经有了2套房产，该怎么办呢?在笔者看来，打压银行股，可以起到沽空A股股指的杠杆效应。 在这个“准备”的过程中，她从房产圈的朋友那里了解到，这种联名买房的方式，被北京的投资人称作“股份制买房”，而且由于房价高，目前，这种买房方式出现越来越多的势头。从这个角度来说，租赁供市场提价的动机为了支撑房价继续上行；为什么叫“股份制”呢?房贷萎缩，客户“搬家” 多数银行依然对第三套房贷“网开一面”，究竟是银行的市场行为还是政策松动的结果？主要是区别以前的联名买房。住房城乡建设部等部委6月下发的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》要求：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。以前，联名买房主要是夫妻、父子，目的是为明细家庭成员财产权益;而现在的联名多是在兄弟姐妹、朋友之间，目的是分摊成本、风险共担、利益共享，性质和模式更像“股份制”公司，“股份制买房”就被叫开了。”美联物业研究部分析师罗寅申表示，从目前我国宏观经济面临的两难局面来看，楼市后续政策出台的压力或将转小，三套房贷的众多传闻也许只是楼市调控由紧转松的一个开始。 股份制买房贷款有窍门 折腾了两个月，胡女士在看房中发现，在北京，用“股份制”联名买房，一次性付款很容易，但要像徐先生那样贷款则很难，原因是北京住宅贷款政策与外地有些差异，联名贷款在北京不太好操作。兴业、招商、民生和深发展等股份制银行的个人按揭贷款规模及所占总贷款比重都较大。比如一些外地银行规定，如果购房合同上有两个人的名字，仅以借款人是否买过房来认定是否是首套;北京的银行则规定，其中一方只要买过房，就要执行二套或以上的贷款政策。新政高压，房贷“减速” 在银监会的严厉公告之后，7月13日，上海银监局重申三套房贷政策：对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高。尽管如此，在业内人士的指点下，胡女士还是很快找到了变通的突破口非住宅产品，可以贷款不说，还不受套数限制，不占用买住宅的指标。而行业的基本特征与杠杆效应理论来看，对租赁市场价格短期撬动在短期内可以通过很小的比例房屋来实现，但市场最终价格一定会通过供求关系和供需双方意愿与态势对比来得到体现。 有了方向，胡女士很快选中了东三环边某楼盘的一套酒店式公寓，50多平方米LOFT产品，使用面积100平方米左右，精装修并送部分家电。当前房地产市场调控的思路是调控房地产价格，即房价过高。她选中这套房子最主要原因是地段好，做过多年房地产的她一直坚信李诚先生的地段论：买房产，最重要的是地段、地段，还是地段。在他看来，此次加快央企的股份制改革，也符合此前国资委制定的目标，即在今年年底，将中央企业调整到80至100家。另外，就是总价低，200万元左右，要知道，目前该地区的二手民宅总价基本都在150万元以上了。此前的4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 非住宅产品贷款最高50%，这套房的首付需要100万元。另外,由于房贷仍是目前商业银行的优质资产和主要盈利来源之一,有关规定购买第二套住房的贷款首付款不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍、房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款等房贷紧缩措施出台后,势必也会导致银行信贷从目前的“供不应求”向将来的“需求相对不足”方向转变,由此将导致市场预期商业银行的未来盈利能力将可能逐步降低。胡女士认为，从投资的角度，前期成本有些高了，好在有了“股份制”的思路，于是，她就和一个朋友念叨：如果每人拿出50万元，压力不会太大;贷款月还款11600元，分摊下来每人5800元，也都玩得起。上证综指、沪深300指数及股指期货交易的结构性差异，使得这股力量可以放大沽空银行股的杠杆效应，实现对A股市场波动施加影响的交易目标。预计3年后出手，房子升值30%至50%，由于有50%的杠杆效应，她们的资金回报率则在60%至80%之间。早在去年年末，国资委主任李荣融在央企负责人会议上布置2010年工作时，就曾将加大中央企业母公司层面的公司制股份制改革，引入社会资本，实现产权多元化作为推进央企市场化改革步伐的关键点。目前，她的朋友也认为，从中长期看，北京好地段的房子不仅能抵通胀，还有投资空间，等于是一拍即合。如何判断房价过高，租售比这个最重要的依据，当前比例显然有利于政府的调控，不利于市场现行价格的继续走高。于是，她们在今年元旦期间出手了。“三套房对银行意味着不仅是优质资产，贷款人也是银行需要留住的客户。 “我和朋友采用股份制联名买房，主要看中它的杠杆效应，首付少，风险小。浦发银行(600000.SH)对于第三套房贷执行55%的首付，利率则上浮12%～15%。要不能贷款，现在买房就没啥意思了。若房价未达到购房者预期，将无法吸引潜在的购房者入市，那么购房者依然会选择持币等待，楼市成交量将继续保持低迷。”胡女士这样说。记者以购房者身份致电长三角多家银行信贷部门，对方均告知可以申请第三套房贷，不过首付大多要在五六成以上，利率也有所上调。在她看来，和朋友以股份制的方式买房，与以股份制的方式投资做生意没什么不同。汪时锋 谷东 关键词：央企股份制改革 《意见》摘要： 加快推进大型国有企业特别是中央企业母公司层面的公司制股份制改革。 “股份制”买房易起纠纷 说起“股份制”买房投资，专业贷款机构伟嘉安捷的一位工作人员吴小姐说，最近，她也办理过几笔此类业务，都是朋友间做的。” 不过记者在采访中发现，三套房的利率也会因申请人资质，以及购买房屋的种类而不同，目的在于抑制投机性住房需求。作为专业人士，吴小姐认为，这种合股的贷款买房方式，从资金成本、回报上，确实适合手头紧、又想在楼市投资的人，但风险也比较大。” 从目前各地已经出台的细则看，除个别城市明确“第三套房停贷外”，绝大多数省市并未对第三套房贷款“一刀切”地叫停。风险的最大来源是，合股人无论是在买房方式上，还是在卖房时机上，都容易产生分歧。“上海地区从来没有停止过三套房贷的发放。她碰到过一对朋友，刚来贷款时，两个人好得不分彼此，问他们什么，都说听对方的，但在借款时，出现分歧，由于非直系亲属联合贷款买房，借款人只能是一个人，这个人需要配合办许多手续，并在名义上承担还款义务，如出现逾期还款行为，借款人将会留下信用污点，因此，两个人谁都不愿意当借款人，各自找借口推脱，最后，贷款没办成不说，见面都互相没笑脸了。上证综指、沪深300指数及股指期货交易的结构性差异,使得这股力量可以放大沽空银行股的杠杆效应,实现对A股市场波动施加影响的交易目标。这还是没有涉及利益的，听说在卖房时机上有产生分歧的，一方说，现在是高点了，见好就收，赶快出手;另一方说，急什么，房价还等涨，再等等，虽然赚了钱，关系却搞得很糟糕。关于房价过高的一大行业证明，就是租售比的比例过度失调，一般普通城市租售比大约保持在1（套）:400（月）左右，也就是房屋的年投资收益率仅为3%，这与我国经济增长速度的9.1%（2009年GDP修正后增幅）相比，呈现出巨大的落差，同时也与国际上其他市场相比呈现出巨大的差异，这被视为房地产价格市场畸形的最重要证明依据之一。 推荐阅读
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对于这些，胡女士说，这些她力所能及的都想到了，还咨询过相关律师。在笔者看来,打压银行股,可以起到沽空A股股指的杠杆效应。为了避免没必要的扯皮，影响关系，胡女士与朋友对出资、还款、出手时机、利益分配甚至房价下跌等关键问题都做了文字说明，并私下做了公证。而股份制改革以及央企整合则会给相关上市公司带来并购重组以及资产注入的良好预期。比如，当对出手时机意见不统一时，主张出售的一方，以市价出让股权，产权归一;当房价下跌时，如对方提出出售要求，胡女士需以高于市价5%的价格接手。为了支撑房价上行的空间，那么提高市场租金价格将直接降低租售比比例，对现行房价的支撑与对房价上行的支撑，无疑具有极为重要的意义。胡女士强调，朋友一起投资是好事，但一定要先小人，后君子，不能碍于朋友面子，马马虎虎，整出一团糊涂账。根据国务院要求，国资委牵头加快推进大型国有企业特别是中央企业母公司层面的公司制股份制改革。另外，双方还要有风险意识，赔钱不能互相埋怨。而从租赁市场供应方主体来分析，租赁市场供应方自身主体存在着巨大的悖论，一方面由银行系统支撑的中国房产市场，供应方面临的压力是支付银行利息的压力，投资房地产的动机主要基于房地产快速上涨，通过金融的杠杆效应，获取利差，因为投入基数小，贷款基数大，也就意味着本金支付的利息就更大（7成按揭下，一元本金要支付的贷款利息是银行利息的2.33倍），如果购买房屋不能有租赁收益支撑，那么很可能房价上涨的价格收益完全被银行所消化，因此租赁市场供应市场潜力巨大。如果没有这种观念和意识，这种投资不合作也罢。不过，记者采访发现，部分地区出现了二、三套房贷政策局部松动的迹象。 伟嘉安捷的吴小姐也提醒投资人，不管双方关系有多好，如果想采用“股份制”方式买房，最好之前咨询一下儿专业人士，并对相关内容进行公证。建设银行上海分行徐汇支行个贷经理介绍，客户在该行申请三套房贷时，若购买普通住宅，按照基准利率的1.2倍执行；她认为，这是避免此类纠纷最有效的方式。另外，由于房贷仍是目前商业银行的优质资产和主要盈利来源之一，有关规定购买第二套住房的贷款首付款不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍、房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款等房贷紧缩措施出台后，势必也会导致银行信贷从目前的“供不应求”向将来的“需求相对不足”方向转变，由此将导致市场预期商业银行的未来盈利能力将可能逐步降低。 。”上述股份制银行个金部负责人告诉记者，在房贷新政出台的当月，针对三套房的贷款申请，该银行就给过各分行“酌情处理”的口头通知。股份制 女士 股份制买房 套房 杠杆效应 房价 借款人 地段 贷款买房 资金回报
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