深圳房价下跌通道逐渐成形刚需入市意愿增强 均价 深圳 成交量 中介 南山 出租屋 房价 深圳房租 客户 房屋银行

４月中旬启动的楼市调控新政已历三月，效果渐显。房价和成交量外，楼市成交结构也在发生深度变化。从６月份及整个二季度的表现看，深圳楼市成交低迷，成交量大幅萎缩；出现这种现象，有客观方面的原因：首先，国家新一轮楼市调控政策出台已经３个月，高房价虽然有所松动，但公众期待的普遍降价局面并未出现，市场观望气氛浓烈，短期放弃购房改为租房者群体扩大；一、二手房价格双双拐入下跌通道。"深圳进一步加强对保障房管理后，60%多的深圳人住房问题有望将得到解决。
　　
　　业内人士分析，伴随房价一步步下行，刚性需求将获得激发，择机入市意愿转强，楼市人气有望回升，成交量或触底反弹。广州虽然成交量较小，但溢价率居高不下。
　　
　　新房价创１１个月新低
　　
　　据国土部门数据，６月份，深圳一手住宅成交均价１６９７８元／平方米，环比下跌近１４％，同比涨幅缩小到１３．８９％，创下２００９年８月以来新低。中国房地产协会副会长朱中一在接受本报采访时认为，调控政策在短期内已初见成效，特别是从遏制部分城市房价快速上涨的角度看，效果明显，而这次宏观调控起作用的主要还是信贷政策。价格下跌的原因在于部分楼盘降价及低价房热销，而宝安、龙岗两区成交总量占全市总量的８３％，比上月增加近２０个百分点，是全市均价大幅下跌最主要的原因。其实，小黎的遭遇是因为房产中介倒闭而被“误伤”。
　　
　　“降价”堪称６月楼市的关键词。在他看来，下半年土地成交量能否改观，取决于三个因素：政府推出的土地价格是否能顺应市场；５月底一些品牌开发商率先调价，６月降价、促销项目明显增加。另据了解，在上海，已有部分中介公司开始通过调整经营规模、裁员等方式，来应对当前困境。全月新推的１０个楼盘中有４个价格比上一批有一定幅度回落，有２个楼盘价格与上一批持平，有４个楼盘价格上涨，但与片区的价格水平相比，仍是处于较低水平。深圳新闻网讯 昨日(17日)凌晨约２时，一名６岁女童从南山区西丽某大酒店１５楼的一间客房坠落，当场身亡。
　　
　　在售楼盘也打出了促销牌，２００８年盛行的“特价房”重出江湖。王世泰称，保障性住房应该由严格的进入和退出机制，针对有些人弄虚作假获得保障性住房，或者利用保障性住房转租、转卖谋取利益，应该有严格的法律法规进行约束，这样才能让保障房真正成为普通百姓的住房，不久前曾有媒体报道深圳对违规进入保障性住房市场的人法规不够严厉，深圳目前这方面的法律法规确实值得商榷。尽管降价的楼盘越来越多，个别降价幅度更是达到１０％、２０％，但整体来看目前楼盘降价幅度有限，大多数都只在５％上下，且促销的楼盘大多位于宝安、龙岗，南山和福田楼盘价格变化不大，一些热点区域价格基本没有变化，如后海湾片区。有消息表示，深圳房租已经上涨１０％以上，地段好的暴涨２０％，有的地方甚至暴涨４０％。
　　
　　６月，深圳成交一手住宅１８８７套、１５．２４万平方米，环比分别增加３２．６１９％、２８．１７％，但同比大减７２．９７％和７７．０５％，整体市场成交仍十分低迷。新华网深圳７月１８日专电 最近深圳房租暴涨的话题牵动着人们的神经。
　　
　　调价、促销楼盘成交相对较好。其中深圳房价从数据上来看下降相对明显，6月份深圳新建商品住宅销售均价为每平方米16978元，同比上涨19.59%，环比下降13.6%，比年初下跌了22%。万科６月推出的万科里城和千林山居成交火爆，开盘基本售完。王锋表示，深圳、上海等一线城市的房地产价猛涨导致泡沫成份很大，新政策已经让一线城市不少房价开始缩水，但是目前1.7万元的房产均价对于普通市民来说价格还是昂贵。佳兆业旗下３个项目销售也很活跃。然而，成交量有逐月下降的趋势。另一方面，没有促销、价格变化不大的项目销售仍处于低谷。从价格走势来看，深圳一手房均价整体上自楼市新政颁布的第17周(4月26日至5月2日)已经开始逐渐下跌。新盘如南山的某一项目，价格与上一批单位持平，６月成交惨淡。市场调查数据显示，全市住宅租金６月份均价上涨５％－８％。目前市场上以自住客为主，对价格非常敏感，只有价格较低或者价格做出让步，才能引起他们的关注，才能促进更多成交。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；
　　
　　二手房均价连跌两个月
　　
　　国土部门数据显示，６月，深圳二手房成交量为７９．２万平方米，环比５月下跌２６．２４％。与此相呼应的是，6月份上海商品住宅成交均价终于跌破20000元/平方米大关，环比下跌14.19%后至19168元/平方米，回归至2009年底水平。根据深圳中原的内部成交数据，６月二手房实际成交量环比有一定幅度的回升；专家预测，随着调控的深入，未来房产中介或出现“关门潮”。销售均价为１６７９２元／平方米，环比下跌７．３５％，是调控以来，继５月份后连续第二个月下跌。业内人士建议严管保障房 地产评论人士王世泰指出，目前三部委出来表态调控政策不变的消息，从一个侧面显示出国家对于房价调整的决心，所以可以明确地说房价并没有调整到位，还有下调空间，房价还会继续进一步调整。
　　
　　６月份全市六区除南山区二手房成交均价逆势上涨外，其他各区都有幅度不等的环比下跌。一旦出让地块的均价下降，就会影响到周边已抵押土地的价值。其中，盐田区的下跌幅度最大，环比跌幅２２．８９％；提要：楼市调控致使二手房市场陷入深度低迷态势，持续的“零成交”对房产中介行业是个沉重的打击，有业内人士断言将会出现新一轮“关门潮”。罗湖区位居价格跌幅榜第二位，下跌１５．６９％；中国指数研究院报告指出，2010年上半年，全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。宝安区与福田区的成交均价下跌幅度较小，分别为４．６３％和３．３９％；根据国家统计局的数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点，环比下降0.1%，这也是房价17个月来环比首次下降。龙岗区本月成交均价较稳定，微幅下跌１．２７％。相比第17周的每平方米25846元的均价，第24周(6月14日至20日)深圳一手房均价下降幅度已经达到42.9%；南山区均价为２３４０３元／平方米，环比上升１２．６４％，这主要是华侨城片区大户型、高档二手房成交增加所致。70个大中城市中，包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市在内，房价出现下跌的城市已经波及到28个。
　　
　　中原数据表明，６月，用于自住的购房客户占总成交客户的８５．９３％，纯投资客户仅占５．８６％，自住兼投资的客户比例占８．２１％。看看去哪家银行办业务最省钱 教你受用一辈子的4种高息存钱法 教你四招规避刷卡国际结算费 购买信托产品提前预约很重要 等额本金+存抵贷为省息王牌 提前还贷要收费 利率优惠变脸快 中介歇业添烦恼 刚刚大学毕业的小黎在租房过程中就因为中介关门而碰到了麻烦。纯自住客户比例在５月上升的基础上继续保持上升态势，环比增长１．６２％，而投资或自住兼投资客户的比例环比继续降低。“地价尚未真正回落，因为现在成交量没有上来，目前地价不具代表性。
　　
　　未来跌幅
　　
　　取决于调控力度
　　
　　价格走低，供需有望增加。深圳明确否认房租暴涨 仿佛是一阵旋风，有关深圳房租上涨的话题转眼间火了。这是中原地产对７月深圳新房市场的预判。王锋说，如果作为投资品的话，房价就会越炒越高，泡沫就会越来越大。截至６月底，全市尚有２９个楼盘已经取得预售许可但未推出或未完全推出。房价下滑但还嫌贵了点 "一系列调控措施让深圳居高不下的房产均价环比下滑。７月，这２９个楼盘中会有加推，而一些尚未取得预售许可的楼盘已经开放样板房或是进行诚意登记。在中介公司的要求下，虽然尚未与房东签订租赁合同，小黎还是支付了佣金。可以预期７月新房供应量会增加。在这其中，既有客观因素，又有人为因素，中介充当了租金上涨的直接推手。
　　
　　“在佳兆业、万科带动下，６月份促销楼盘明显增多，房价走低的趋势已经基本形成。还有报道称，如今深圳租房市场，已经是一天一个价，一天可能涨数百元。”中原分析师认为，在价格坚挺项目销售没有较多起色的市场环境下，７月新房价格仍会弱势下行。上海佑威房地产研究中心提供的数据显示，6月份上海商品住宅成交面积42万平方米，成交套数3428套，表现虽然略有回暖，但成交量仍然处于历史低谷时期。不过，低价、降价楼盘总能吸引更多的客户，如果７月新房供应有较大幅度增加，成交量将持续回升。房价跌了10％-20%，地价可能跌了一半。
　　
　　业内人士分析，６月楼市持续低迷，进一步明确了买方的主导地位。记者走访了政府相关监管部门——深圳市流动人口和出租屋综合管理办公室。同时，受政策调控影响，房地产企业在融资成本、融资门槛以及销售资金回笼方面的难度都将加大，新房市场开发商的相继调整价格将迅速带动二手市场。对此，深圳有关部门明确表示，近期深圳租金上涨幅度属于正常水平，不存在暴涨问题。由于市场对新政的影响还需要时间消化，刚性需求者的观望情绪仍然浓厚；深圳房地产研究中心副主任王锋认为后续还会有配套政策推出，并认为房地产应定位满足百姓住房需求。加之，三季度调控政策尚无任何松动迹象，这些因素都将促使房价的进一步回落，而下降幅度取决于进一步的政策调控力度。房产中介关门歇业，从表面上看似乎与买方、卖家没有多大关系，其实不然，被误伤的可能性很大。
　　
　　相关报道
　　
　　市流动人口和出租屋管理办公室：
　　
　　中介是深圳房租上涨推手
　　
　　据新华社深圳７月１８日电最近深圳房租暴涨的话题牵动着人们的神经。自4月中旬中央出台房地产调控新政至今，房价运行正在进入市场的关键节点。有消息表示，深圳房租已经上涨１０％以上，地段好的暴涨２０％，有的地方甚至暴涨４０％。记者通过实地采访了解到，目前已能看到房产中介关门的现象。一时间，各种说法满天飞，公众无所适从。据统计，各区中涨幅最大的福田区住宅租金均价为每平方米４９元，环比上涨２％，同比上涨１４％。
　　
　　对此，负责超过１０００万流动人口的管理和全市４亿平方米出租屋的统计监管、目前全系统工作人员超过１．４万人的市流动人口和出租屋综合管理办公室明确表示，近期深圳租金上涨幅度属于正常水平，不存在暴涨问题。谁知当他准备跟房东签租赁合同时，这家中介公司居然连续几天大门紧闭，而那套房子也已通过别的中介租给了另外一个人。在这其中，既有客观因素，又有人为因素，中介充当了租金上涨的直接推手。而广州市国土房管局日前披露的数据显示，6月十区新建商品房的网签均价创下了2010年度的最低位，为11700元/平方米，同比上升11.6%，环比下降9.2%。
　　
　　按照深圳市流动人口和出租屋综合管理办公室的分析，深圳住宅租金从去年下半年开始逐步上涨，之前涨幅尚不明显，从６月份以来，涨势加速，成交量也明显放大。这对房产中介来说，将会形成致命打击，可以预见，有不少公司只能选择关门。市场调查数据显示，全市住宅租金６月份均价上涨５％－８％。在闵行古美社区内的平阳三村附近，一家在今年年初才开出来的中介门店，近期便贴出商铺转租的告示。
　　
　　出现这种现象，有客观方面的原因：首先，国家新一轮楼市调控政策出台已经３个月，高房价虽然有所松动，但公众期待的普遍降价局面并未出现，市场观望气氛浓烈，短期放弃购房改为租房者群体扩大；尤其在二三线城市，目前土地市场的价格波动幅度远远高于商品房市场，房价增长10％-20%，地价就可能翻一番；加上今年的大学毕业生开始大批步入社会，到深圳的求职者不少，客观上增大了租赁需求。7月初，他通过一家小中介公司在浦东三林找到一套小房，租金为1800元。
　　
　　此外，深圳的房屋租售比严重失衡，与市场规律相悖。在虹莘路上，另有一家中介门店已是大门紧闭，附近的商户表示已将近半个月的时间未见其开门。在前期的房价大涨过程中，租金并未同步上涨，在现阶段的房价下调预期并未出现的情况下，随着租赁需求的增大，房租上涨成为必然，属于补涨的性质。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房价在调控影响下已出现调整，但是地价在地方政府的主导下调整较难，这将导致土地购置与新开工面积持续下滑。
　　
　　从人为因素来说，地产中介是租金上涨的直接推手。经历过2008年房地产行业低谷的人们，或许不会对上述土地市场的流拍现象和成交量萎缩数据感到惊奇。深圳市出租屋综合管理信息中心主任侯一兵说，他们监测发现，在萧条的市场环境下，中介的生存非常艰难，租赁市场成了唯一的救命稻草。据其最新发布的数据，今年第二季度（４月到６月），深圳全市住宅租金均价为３９元／平方米，环比上涨２．６％，同比上涨８．３％；于是，忽悠房东，废弃老租约，从而带来大量的退租换租，以创造更多的交易次数而获取佣金，是很多中介的生存法则。"侯一兵说，按照他们的监测和判断，今年以来，深圳房屋租金属于恢复性上涨，租金上涨幅度属于正常水平，不存在暴涨问题。而一些业主也跟风涨价，造成租金的普涨。昨日王锋再次接受采访时表示，调控政策对房产调控是有效的，根据深圳最新统计，6月份的均价虽然比去年同期依然涨幅不小，但比年初则下跌22%。
　　
　　此外，中介公司在一些热点区域为控制房源，力推“房屋银行”，也是造成租金普涨的原因。这是深圳一个独特的综合协调管理部门，负责超过１０００万流动人口的管理和全市４亿平方米出租屋的统计监管，目前全系统工作人员超过１．４万人。所谓“房屋银行”，就像市民去银行把闲钱存起来一样，业主也把手中空闲的房屋存入有代理权的中介公司的“房屋银行”，之后无论房屋闲置与否，每月都可以准时从房屋银行拿到固定的租金。"据王锋透露，目前深圳正就禁止保障性住房"绿本"转"红本"进行探讨，未来深圳的所有保障性住房将不得随意流向市场，如果出售则只能由政府或者指定的低收入家庭间转让。“中介公司一旦在某个片区掌握了３０％以上的房源，没有了竞争对手，就可以比较自由地操纵价格。尤其6月，全国103个城市的住宅用地成交量，环比下降达28%，同比下降为37%。”一位业内人士透露说。房产中介关门有可能会误伤到买、卖方，因此有法律专家提醒，需谨慎提防。
　　
。法律专家表示，中介“关门潮”有可能误伤无辜的买、卖方，因此不可大意。